Metodoloji

Değerleme, ilan fiyatı yerine metrekare başına gözlenen fiyat üzerinden kurulur. Daire özellikleri (net alan, yaş, kat, oda sayısı, site içi olup olmaması) log-log bir regresyonla temizlenir; mahalle sabit etkisi modelde ayrı bir terimdir. Böylece karşılaştırma “aynı nitelikteki daire bu konumda ne kadar” sorusuna indirgenir.

Kaynak: EmlakJet koordinatlı satılık ilan örneklemi (sunucu tarafında, robots.txt’in izin verdiği yollardan toplanır) ve karşılaştırma için TCMB konut fiyat endeksleri.

Ne ölçmez: İlan fiyatı satış fiyatı değildir; pazarlık payı ve ilanda kalma süresi ölçülmez. Tapu devir bedelleri kamuya açık olmadığı için gerçekleşen işlem fiyatını doğrulayamıyoruz.

Harita formülle boyanmış bir yüzey değil, gerçek ilan gözlemleri. Koordinatlar ilan sayfasının harita karosundan geldiği için 458 metrelik ızgaraya yuvarlıdır: bir kare, dairenin tam yerini değil o karede olduğunu söyler. Kare değeri, o karedeki ilanların daire özellikleri temizlendikten sonra kalan artıklarının medyanıdır — yani “aynı nitelikte daire bu karede ne kadar”. Boş kare veri yokluğudur, ucuzluk değil.

Kare farkları sınanır. Kare başına gözlem azdır ve az gözlemle kareler arası fark, hiçbir konum etkisi olmasa bile ortaya çıkar. Bu yüzden her mahallede permütasyon testi uygulanıyor: ilanlar kareler arasında rastgele dağıtılıp fark yeniden hesaplanıyor. Gerçek ayrışma bu tesadüf dağılımını aşmıyorsa mahalle sayfasında “gürültüden ayırt edilemiyor” yazar. Ölçülen gürültü tabanı, varyansın medyan %23’ü kadardır. Sınama için mahallede en az 12 ilan ve 3 kare gerekir.

Mahalle içi fiyat makası ayrı bir ölçümdür: mahalle sabit etkili regresyonun artıklarında p90/p10 oranı. Büyüklüğü 21.847 ilanlık derlemden (Kaggle ve GitHub üzerinden yayımlanmış İstanbul ilan derlemleri), yönü kendi koordinatlı örneklemimizden gelir.

Ne ölçmez: Makasın mahallenin neresinde olduğunu her mahallede söyleyemiyoruz; büyüklüğü veren derlemlerde koordinat yok. Fark ayrıca manzara, tadilat ve yapı kalitesi gibi ölçemediğimiz etkenleri de içerir — tamamı konuma bağlı değildir.

Zemin ivmesi (PGA) Campbell (1997) sönümleme ilişkisinden, fay uzaklığı ve ilçe zemin büyütme katsayısıyla hesaplanır. Hasar dağılımı HAZUS tarzı kırılganlık eğrilerinden ve mahallenin İBB deprem senaryosundaki kırılganlık imzasından türetilir. Senaryo büyüklüğü Mw 7,5’tir; simülatör bu büyüklükte raporun kendi sayılarını gösterir, kullanıcı büyüklüğü değiştirdiğinde yeniden hesaplar.

Kaynak: İBB olası deprem senaryosu, MTA fay hatları.

Ne ölçmez: Bir olasılıktır, kesin sonuç değildir. Binanın gerçek taşıyıcı sistemi, malzeme kalitesi ve yapım kusurları yerinde incelenmeden bilinemez; hesap bina yaşı ve kat sayısıyla sınırlıdır.

Zemin sınıfı, İBB Mikrobölgeleme çalışmasının “Zemin Sınıflama Haritası (Deprem Yönetmeliğine Göre)” paftalarından okunur. Basılı paftalar coğrafi koordinata oturtulup sınıflar renklerinden ayrıştırıldı; renk yerine renk TONU kullanılıyor, çünkü harita sınıf rengini kabartma gölgesiyle karartıyor ve gölgeli bir Z2, Z1’in koyu yeşiline yaklaşıyor.

Oturtmanın doğruluğu ölçüldü, varsayılmadı: 963 kıyı noktası üzerinden ortalama sapma 170 metre. Bu yüzden tek bir parsel için tek bir sınıf verilmiyor; 170 metrelik pencerede sınıf karışımı gösteriliyor ve büyütme katsayısı bu karışımın ağırlıklı ortalamasıdır. Sınıf katsayıları (Z1 1,0 · Z2 1,2 · Z3 1,4 · Z4 1,7) yönetmelik yerel zemin katsayılarındandır.

Paftalar İstanbul’un tamamını kapsamıyor. 976 mahallenin 451’i ölçülebiliyor; Beyoğlu, Şişli, Beşiktaş, Kağıthane, Sarıyer, Gaziosmanpaşa, Sultangazi, Başakşehir, Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Şile paftaların dışında. Oralarda sınıf, arazi (yükseklik, eğim, vadi konumu, kıyı uzaklığı) ve komşu ölçümlerden kurulan bir modelle tahmin edilir ve her zaman “tahmin” diye işaretlenir.

Tahmin modeli ilçe tutmalı çapraz doğrulamayla sınandı — rastgele bölme, komşu hücreler birbirinin kopyası olduğu için modele kopya çektiriyor. Ölçüt sınıfı doğru bilmek değil, hesaba giren büyütme katsayısını doğru bilmek: ilçe ortalaması katsayıda 0,0245 RMS hatayla tahmin ediliyor.

Ne ölçmez: Bir mahallenin “%78 Z2” olması, mahallenin %78’i değil, paftada görünen kısmının %78’i demektir; kapsama oranı ayrıca yazılır. 170 metrelik konum belirsizliği nedeniyle sınıf tek bir binaya indirgenemez — bina bazlı karar için zemin etüdü gerekir. Kapsama dışındaki mahallelerde sayılar ölçüm değildir; en yakın ölçümden 20 km’den uzak 108 mahallede model hiç sınanmadığı için deprem hesabı zemin tahminini kullanmaz, ilçe ortalamasına döner.

Nüfus, yaş, hane büyüklüğü ve eğitim göstergeleri TÜİK kayıtlarından; internet hızı ve fiber kapsama BTK’dan; sosyal yardım, mahalle alanı ve yeşil alan İBB Açık Veri’den derlenir. Bina sayısı ve ortalama kat İBB bina sayımından gelir.

Göstergelerin yanındaki dikey çizgi İstanbul’un mahalle ortancasıdır (ortalama değil); yanındaki değer mahallenin o ortancadan farkıdır. Ortanca seçildi çünkü dağılım çarpık ve ortalama bir avuç aykırı mahalle tarafından çekiliyor.

Ne ölçmez: Mahalle sınırları idari sınırlardır; komşu mahalleyle iç içe geçmiş yerleşimlerde sakinlerin gündelik hayatı bu sınırı takip etmez.

Otobüs ve minibüs durakları mahalle sınırının içindesayılır. Raylı istasyon ve iskelede 400 metrelik bir tampon vardır: metro istasyonları çoğu zaman mahalle sınırını çizen ana caddenin altında kalıyor ve katı bir sınır testi Kozyatağı’nın M4/M8 istasyonunu bile eliyordu. Etikette metre yazmıyorsa istasyon sınırın içindedir.

Hat sayısı, mahalledeki durakların hizmet ettiği farklı hat sayısıdır; aynı hattın gidiş ve dönüş yönü tek sayılır. Özel halk otobüsü otobüs sayılır, minibüs değil — duraklarının %69’u zaten bir İETT durağıyla aynı yerde. Minibüs yalnız hat başı olan mahallelerde yazar; İBB dolmuşu ara duraklarıyla yayımlamıyor.

Kaynak: İETT ve İBB Toplu Ulaşım GTFS verileri, OpenStreetMap.

Ne ölçmez: Sefer sıklığını ölçmez. Bir mahalleden geçen hat sayısı, o hatların ne kadar sık geldiğini söylemez.

Mahallenin ticari dokusu, tüketim mekânlarının türlerine bakılarak seküler–muhafazakâr kamusal alan ölçeğinde konumlandırılır. Ölçek bantları elle konmuş eşikler değil, İstanbul’un kendi dağılımının dilimleridir; bir mahalle her zaman diğer mahallelere göre konumlanır.

Kaynak: İBB Açık Veri işletme ruhsat kayıtları. Ruhsat adresleri mahalleye eşleştirilir; eşleşme oranı düşük kalan ilçelerde gösterge yayımlanmaz.

Ne ölçmez: Bu bir inanç ya da yaşam tarzı ölçüsü değildir. Sakinlerin ne yaptığını değil, mahallede hangi tür işletmelerin ruhsatlı olduğunu gösterir. Eğlence yoğunluğu yüksek merkezler sakinlerine değil şehre hizmet eder; kişi başına oran o mahallelerde yukarı sapar. Ruhsat sayısı kapasite değildir.

Mahalle düzeyinde seçim sonuçları iki seçimden gelir: 31 Mart 2024 ilçe belediye başkanlığı ve 28 Mayıs 2023 cumhurbaşkanlığı ikinci turu. Konumlandırma ekseni ikinci turdur çünkü tek eksenlidir — iki aday, tek sayı. Bantlar İstanbul mahallelerinin kendi dağılımının beşlikleridir, elle konmuş eşik değil.

Cumhurbaşkanı adayları kişi adıyla değil temsil ettikleri blokla yazılır. Milletvekili seçimi alınmaz: parti sayısı çok ve ittifak yapısı yıllar arasında değişiyor.

Kaynak: Sandık Atlası (sandikatlasi.com) — asıl kaynak YSK. Toplu ve ticari kullanım için yayıncıdan yazılı izin alınmıştır.

Kapsam: 971 mahallenin 962’sinde (%99,1) mahalle düzeyinde sonuç var. Kalan 9 mahallede 2023 ve 2024 seçimlerinde ayrı sandık bölgesi oluşmadığı için bu bölüm hiç gösterilmiyor — komşu mahallenin sonucu onlara atanmıyor. Bazı mahalleler ortak sandık bölgesinde açıklanır (Silivri’de Kavaklı ve Hürriyet); o durumda sonuç ikisine de yazılır ve mahalleye özgü olmadığı sayfada belirtilir.

Ne ölçmez: Oydan kültürel kimlik çıkarılmaz. Bir mahallenin bir bloğa oy vermesi sakinlerinin inancını ya da yaşam tarzını ölçmez; ölçek yalnız siyasi blok tercihini gösterir.

Güvenlik göstergeleri sakinlere doğrudan sorulmuş algı ölçüleridir. Kaynak: İBB Veriye Dayalı Yönetim Modeli hane halkı araştırması. Mahalle düzeyinde yeterli yanıt yoksa gösterge yayımlanmaz; ilçe değeri mahalleye atanmaz.

Ne ölçmez: Suç sayısı değildir. Kayda geçen olay sayısıyla algı aynı şey değildir ve ikisi aynı yönde hareket etmeyebilir.

Eğitim göstergeleri şimdilik erişim ölçer: okula yürüme mesafesi ve İBB 34 Dakika İstanbul Öğrenme İndeksi.

Ne ölçmez: Okulun kalitesini ölçmez. Okul bazlı başarı verisi henüz bağlı değil; kestirilmiş bir başarı puanı göstermiyoruz.

Dernek sayısı mahalle adresli kayıtlardan gelir; kişi başına oranlanıp İstanbul dağılımıyla karşılaştırılır. Sakinlerin memleket dağılımı iki kaynaktan okunur: ilçe düzeyinde TÜİK’in “ikamet edilen ilçeye göre nüfusa kayıtlı olunan il” tablosu, mahalle düzeyinde İBB hane halkı araştırması.

Ne ölçmez: Dernek verisi kimin oturduğunu değil, hangi memleket topluluğunun burada örgütlendiğini gösterir — kayıt, dernek merkezinin adresidir.

Parsel sahnesi gerçek veriden kurulur: bina ayak izleri ve yükseklikleri, parsel sınırı, zemin kotu ve o konum için hesaplanmış gerçek güneş konumu (azimut ve yükselti). Zemin ve çatılar 0,45 m/piksel hava görüntüsüyle kaplanır. Erişilebilen yerlerde İBB’nin fotogrametrik gerçeklik mesh’i kullanılır — o durumda bina biçimleri ve cepheler ölçülmüş geometridir.

Ne ölçmez: Fotogrametrik mesh’in bulunmadığı yerlerde cephe deseni prosedüreldir: bant sayısı gerçek kat sayısından gelir, pencere düzeni temsilîdir. Gölgeler gerçek güneş konumundan hesaplanır ama görüntü bir mimari proje değildir.

Ölçtüğümüz ama yayımlamadığımız göstergeler de var. Bir gösterge yalnızca sinyalinin gürültüden ayrıldığı ölçülebildiğinde yayımlanır.

• Kıyı ve raylı sisteme uzaklıktan türetilen sürekli fiyat yüzeyi: mahalle içi fiyat saçılmasının %1,1’ini açıkladığı ölçülünce kaldırıldı.
• Kapı sayısından hane tahmini: gerçek hane sayısıyla ilişkisi zayıf çıktı, kullanılmadı.
• Anketin ilçe değerinin mahalleye atanması: mahalle düzeyinde yeterli yanıt yoksa gösterge hiç gösterilmiyor.