Bilgi Bankası
Ev alırken, satarken ya da kiralarken karşılaşacağınız kavramları ve süreçleri sade bir dille anlatan 68 rehber. Tapu kaydını okumaktan imar durumuna, kat irtifakından kira artışına kadar her konu ayrı bir sayfada.
Ev Alırken
Ev aramaktan tapuya kadar alıcının bilmesi gerekenler.
Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Baştan Sona RehberBütçeden tapuya kadar ev alma sürecinin her adımında neye bakmanız gerektiğini, en sık yapılan hataları ve kontrol listesini tek yerde topladık.Tapu Kaydı Nasıl İncelenir? Şerh, Beyan ve Rehin HaneleriTapu kaydındaki şerhler, beyanlar ve rehinler ne anlama gelir? Satın almadan önce tapuda neye bakmanız gerektiğini hane hane açıklıyoruz.Ekspertiz (Değerleme) Raporu Nedir, Neden Önemlidir?Ekspertiz raporu evin değerini ve yasal durumunu bağımsız bir gözle ortaya koyar. Raporun içeriğini, kimin hazırladığını ve nasıl okunacağını anlatıyoruz.İkinci El Ev Gezerken Kontrol Listesiİkinci el bir evi gezerken gözden kaçan küçük detaylar büyük masraflara dönüşebilir. Nem, tesisat, cephe ve bina yönetimi için madde madde kontrol listesi.Projeden (Maketten) Ev Almak: Riskler ve GüvencelerProjeden ev almak daha uygun fiyat sunabilir ama teslim, iskan ve müteahhit riski taşır. Ön ödemeli konut satışında yasal güvenceleri ve dikkat edilecekleri anlatıyoruz.Kapora, Pey Akçesi ve Satış Vaadi SözleşmesiKapora ne zaman verilir, geri alınabilir mi? Pey akçesi ile cayma parası farkını ve noterde satış vaadi sözleşmesinin sağladığı güvenceyi anlatıyoruz.Hisseli Tapulu Ev veya Arsa AlmakHisseli tapu nedir, hisseli bir taşınmaz almak neden risklidir? Önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi davası ve kullanım sorunlarını açıklıyoruz.İpotekli veya Hacizli Ev Almak Mümkün mü?Tapusunda ipotek ya da haciz olan bir evi güvenle satın almanın yolları: bankayla birlikte işlem, borcun kapatılması, fek ve haciz kaldırma süreci.Site İçinde Ev Almak: Aidat, Yönetim Planı ve Ortak AlanlarSite içindeki bir daireyi almadan önce aidat kalemlerini, yönetim planını, ortak alanların kullanımını ve toplu yapı yönetimini nasıl değerlendireceğinizi anlatıyoruz.İlan Fiyatı, Pazarlık ve Gerçek Satış Fiyatıİlan fiyatı neden satış fiyatı değildir? Pazarlık payını, ilanda kalma süresini ve emsal fiyatlarla doğru teklif vermenin yollarını anlatıyoruz.Aile Konutu Şerhi ve Eşin RızasıAile konutu nedir, tapuya nasıl şerh edilir? Evli bir kişiden ev alırken diğer eşin rızasının neden önemli olduğunu ve riskleri anlatıyoruz.Yabancıların Türkiye'de Konut AlmasıYabancı uyruklu kişiler Türkiye'de nasıl konut alabilir? Karşılıklılık ilkesi, askerî bölge kontrolü, değerleme raporu ve vatandaşlık başvurusu konularını özetliyoruz.
Ev Satarken
Fiyatlamadan belgeye, satıcının adım adım yol haritası.
Ev Satarken Adım Adım SüreçEvinizi satmaya karar verdiğiniz andan tapu devrinin sonrasına kadar izlemeniz gereken adımlar: hazırlık, fiyat, ilan, pazarlık, kapora ve tapu günü.Evinizi Doğru FiyatlamakSatış fiyatını neye göre belirlemelisiniz? Emsal karşılaştırması, metrekare fiyatının doğru okunması ve fazla ya da düşük fiyatlamanın maliyetlerini anlatıyoruz.Tapuda Satış İçin Gerekli BelgelerTapu devri için alıcı ve satıcının getirmesi gereken belgeler: kimlik, DASK poliçesi, vekaletname, eş rızası ve özel durumlarda istenen ek evraklar.Emlakçıyla Çalışmak: Yetki Belgesi, Sözleşme ve KomisyonEmlak danışmanıyla çalışırken yetki belgesi, yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve yasal komisyon üst sınırları hakkında bilmeniz gerekenler.Mirasla Gelen Evi Satmak: Veraset, İntikal ve Ortaklığın GiderilmesiMiras kalan bir evi satmak için mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi, tapuda intikal işlemi ve mirasçılar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası.Kiracılı Ev Satmak ve Satın AlmakKiracısı olan bir ev satıldığında kira sözleşmesine ne olur? Yeni malikin hakları, ihtiyaç nedeniyle tahliye koşulları ve alıcının dikkat etmesi gerekenler.Vekaletname ile Tapu İşlemiTapuda satış ya da alım için vekaletname nasıl verilir, yurt dışından nasıl işlem yapılır ve sahte vekaletname riskine karşı nelere dikkat edilmelidir?
Tapu ve Mülkiyet
Tapu türleri, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve haklar.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki FarkKat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir, aralarındaki fark ne, kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir? Alıcı için pratik sonuçlarıyla anlatıyoruz.Arsa Payı Nedir, Nasıl Hesaplanır?Arsa payı dairenizin binanın oturduğu arsadaki payıdır; aidattan kentsel dönüşümde alacağınız daireye kadar birçok konuyu belirler. Nasıl belirlenir ve nerede yazar?Tapu Türleri: Müstakil, Hisseli, Kat İrtifaklı ve Kat Mülkiyetli TapuTapu kayıtlarında karşılaşılan başlıca mülkiyet biçimleri ve bunların alıcı için anlamı: müstakil, hisseli, kat irtifaklı, kat mülkiyetli tapu ve tapu tahsis belgesi.Tapu Devri Nasıl Yapılır? Web Tapu ile Adım AdımSatış başvurusundan randevuya, harç ödemesinden imzaya kadar tapu devrinin aşamaları ve Web Tapu üzerinden işlem yapmanın pratik yolu.İntifa Hakkı ve Oturma (Sükna) Hakkıİntifa hakkı ve oturma hakkı nedir, tapuya nasıl işlenir, malikin haklarını nasıl sınırlar? Bu haklarla yüklü bir ev almanın sonuçları.Şufa (Önalım) HakkıHisseli taşınmazlarda bir paydaş payını satarsa diğerlerinin payı öncelikle alma hakkı vardır. Önalım hakkının koşulları, süreleri ve alıcı için riskleri.Zilyetlik, Tapu Tahsis Belgesi ve GecekonduZilyetlik ile mülkiyet arasındaki fark, tapu tahsis belgesinin hukuki değeri ve gecekondu niteliğindeki yapılarda alım satımın riskleri.Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Ortak AlanlarDaireniz (bağımsız bölüm), ona bağlı depo ve otopark gibi eklentiler ve binanın ortak alanları arasındaki fark; kullanım hakları ve anlaşmazlıklar.Yönetim Planı ve Kat Malikleri KuruluYönetim planı nedir, neleri düzenler, nasıl değiştirilir? Kat malikleri kurulunun görevleri, karar alma çoğunlukları ve yöneticinin sorumlulukları.
İmar ve Yapı
İmar durumu, emsal, ruhsat, iskan ve metrekare.
İmar Durumu Nedir, Nasıl Okunur?İmar durumu bir parselde ne kadar, ne yükseklikte ve hangi amaçla yapı yapılabileceğini gösterir. Belgenin nasıl alınacağını ve nasıl okunacağını anlatıyoruz.TAKS, KAKS (Emsal) ve Yükseklik (H) Nedir?TAKS, KAKS, emsal ve Hmax kavramlarını örnekle açıklıyoruz: bir parselde ne kadar inşaat yapılabileceği nasıl hesaplanır, emsal dışı alanlar nelerdir?Nazım ve Uygulama İmar Planı; Plan Notlarıİmar planı kademeleri, nazım imar planı ile uygulama imar planı arasındaki fark, plan değişiklikleri ve plan notlarının parsel üzerindeki etkisi.Yapı Ruhsatı ve İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi)Yapı ruhsatı nedir, iskan neden gereklidir? İskansız bir evin kredi, tapu, abonelik ve satış açısından yarattığı sorunları anlatıyoruz.Kaçak Yapı, Kaçak Kat ve İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi)Kaçak kat ya da ruhsatsız yapı alırken nelere dikkat edilmeli? İmar barışı kapsamında verilen yapı kayıt belgesinin ne sağladığı ve ne sağlamadığı.İfraz, Tevhid ve ParselasyonParsellerin bölünmesi (ifraz), birleştirilmesi (tevhid) ve imar uygulamasıyla yeniden düzenlenmesi (parselasyon) nasıl yapılır, düzenleme ortaklık payı nedir?Arsa, Tarla ve Arazi FarkıTapuda 'arsa' ile 'tarla' yazması arasındaki fark, tarım arazilerinde yapılaşma ve bölünme kısıtları ve 'imara açılacak' vaadiyle yapılan satışların riskleri.Brüt, Net ve Brüt-Brüt Metrekare Farkıİlanlarda yazan metrekare hangisi? Net alan, brüt alan ve ortak alan payı dahil brüt alan arasındaki farkı ve metrekare fiyatını doğru karşılaştırmayı anlatıyoruz.Yapı Denetimi SistemiYapı denetim kuruluşları ne yapar, kim tarafından atanır, hangi aşamaları denetler? Yeni bir binada daire alırken yapı denetim bilgisini nasıl kullanabilirsiniz?
Vergi ve Masraflar
Tapu harcı, rayiç bedel, emlak vergisi ve satış kazancı.
Rayiç Bedel Nedir? Emlak Vergisi Değeri ile Piyasa Değeri FarkıRayiç bedel denince ne kastedilir? Belediyenin belirlediği emlak vergisi değeri, piyasa (satış) değeri ve tapu harcı hesabında hangisinin kullanıldığını açıklıyoruz.Tapu Harcı ve Tapu MasraflarıTapu harcı nasıl hesaplanır, kim öder, döner sermaye bedeli nedir? Satış bedeli, beyan kuralı ve ödeme zamanı hakkında bilmeniz gerekenler.Emlak Vergisi: Oranlar, Ödeme Takvimi ve MuafiyetlerEmlak vergisi nasıl hesaplanır, büyükşehirlerde oranlar nedir, ne zaman ödenir, kimler muaftır? Ev sahiplerinin yıllık vergi yükümlülüğünü özetliyoruz.Konut Satışında Değer Artış Kazancı VergisiEvi beş yıl dolmadan satarsanız kazancınız vergilendirilebilir. Değer artış kazancının nasıl hesaplandığını, endeksleme ve istisnayı ve beyan zamanını anlatıyoruz.Kira Geliri Vergisi ve BeyannamesiKonut kira gelirinin vergilendirilmesi: istisna tutarı, götürü ve gerçek gider yöntemi, beyan zamanı ve beyan edilmemesinin sonuçları.Veraset ve İntikal Vergisi: Miras ve Bağışta TaşınmazMiras kalan ya da bağışlanan bir ev için veraset ve intikal vergisi nasıl hesaplanır, beyan süresi nedir, istisnalar ve taksitle ödeme nasıl işler?Tapuda Düşük Bedel Göstermenin RiskleriHarçtan tasarruf için tapuda gerçek satış bedelinden düşük değer göstermek alıcı ve satıcı için hangi vergisel ve hukuki riskleri doğurur?Ev Alırken Toplam Maliyet: Harç, Komisyon, DASK ve Kredi MasraflarıEv fiyatının üzerine eklenen tüm masrafları tek tabloda topladık: tapu harcı, döner sermaye, emlakçı komisyonu, ekspertiz, kredi tahsis ücreti, DASK ve taşınma.
Kira ve Kiracılık
Sözleşme, artış, depozito, tahliye ve kira getirisi.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?Konut kira sözleşmesinde bulunması gerekenler: taraflar, bedel ve artış, süre, depozito, demirbaşlar, giderlerin paylaşımı ve özel şartlar.Kira Artışı: Yasal Sınır ve Kira Tespit DavasıKonut kirası her yıl ne kadar artırılabilir? TÜFE sınırı, beş yıllık kiralarda kira tespiti ve arabuluculuk zorunluluğu hakkında bilmeniz gerekenler.Kiracı Tahliyesi: Hangi Durumlarda Mümkün?Ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği yasal durumlar: on yıllık uzama süresi, ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt.Depozito (Güvence Bedeli): Tutar, Saklama ve İadeKira depozitosu en fazla ne kadar olabilir, nerede saklanmalı, ne zaman ve hangi kesintilerle iade edilir? Hem kiracı hem ev sahibi için pratik bilgiler.Kiracı ve Ev Sahibinin Yükümlülükleri: Masraflar, Aidat ve OnarımAidatı kim öder, kombi bozulursa kim yaptırır, emlak vergisi kime ait? Kira ilişkisinde tarafların yükümlülüklerini ve giderlerin paylaşımını açıklıyoruz.Kira Getirisi ve Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?Yatırım amaçlı ev alırken brüt ve net kira getirisi, amortisman süresi ve bu göstergelerin sınırları. Örneklerle hesaplama yöntemi.
Kredi ve Sigorta
Konut kredisi, peşinat, ipotek ve DASK.
Konut Kredisi Nasıl Alınır? Adım Adım SüreçÖn onaydan tapu gününe kadar konut kredisi süreci: gerekli belgeler, ekspertiz, kredi tahsisi, ipotek tesisi ve masraflar.Kredi/Değer Oranı ve PeşinatBankalar evin değerinin ne kadarına kredi verir? Kredi/değer oranı, ekspertiz değerinin rolü ve peşinatı planlarken dikkat edilmesi gerekenler.Erken Ödeme ve İpotek Kaldırma (Fek)Konut kredisini erken kapatmak avantajlı mı? Faiz indirimi, erken ödeme tazminatı ve borç bittikten sonra ipoteğin tapudan kaldırılması süreci.DASK ile Konut Sigortası Arasındaki FarkZorunlu deprem sigortası (DASK) neyi karşılar, neyi karşılamaz? İsteğe bağlı konut sigortasıyla farkı ve teminat tutarını doğru seçmenin yolu.
Deprem ve Kentsel Dönüşüm
Bina yaşı, zemin, riskli yapı ve dönüşüm süreci.
Kentsel Dönüşüm Süreci: Riskli Yapı Tespitinden Teslime6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm nasıl işler? Riskli yapı tespiti, malik kararı, müteahhit sözleşmesi, kira yardımı ve yeni binanın teslimi.Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yaptırılır?Riskli yapı tespiti kim tarafından, nasıl yapılır? Başvuru, karot alma, rapor, itiraz süreci ve tespitin tapu ile satışa etkileri.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Müteahhit PayıKat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranı nasıl belirlenir, sözleşmede hangi maddeler bulunmalı, malikler hangi risklere karşı korunmalı?Bina Yaşı ve Deprem Yönetmelikleri1975, 1998, 2007 ve 2018 deprem yönetmelikleri arasındaki farklar, 1999 sonrası yapı denetimi ve bina yaşının deprem güvenliği açısından anlamı.Zemin Sınıfları ve MikrobölgelemeZemin sınıfı nedir, deprem dalgasını nasıl büyütür? ZA–ZF sınıfları, İstanbul mikrobölgeleme çalışmaları ve zeminin bina güvenliğine etkisi.Dönüşüm Getirisi Nereden Gelir? Kullanılmamış İmar HakkıAynı mahallede bir bina dönüşümde büyürken diğeri neden küçülür? Mevcut inşaat alanı ile parselin imar hakkı arasındaki fark ve bunun paylaşıma etkisi.Kentsel Dönüşümde Karar Çoğunluğu ve Katılmayan MaliklerRiskli yapıda yıkım ve yeniden yapım kararı hangi çoğunlukla alınır? 2023'te üçte ikiden salt çoğunluğa geçiş, toplantı usulü ve karara katılmayan maliklerin payına ne olduğu.Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Faiz Destekli KrediRiskli yapı tahliye edilince hak sahiplerine hangi destekler sunulur? Kira yardımının şartları ve süresi, faiz destekli kredi ve ikisinin birlikte kullanılamaması.Müteahhit Seçimi ve Sözleşmede Olması Gereken MaddelerKentsel dönüşümde müteahhit seçerken nelere bakılır? Yetki belgesi, referans, mali güç, teminat; sözleşmede süre, ceza, hakediş ve teslim şartları.
Değerleme ve Piyasa
Ev değeri nasıl oluşur, fiyat nasıl okunur.
Ev Değeri Nasıl Hesaplanır? Emsal, Maliyet ve Gelir YöntemleriGayrimenkul değerlemesinde kullanılan üç temel yöntem, hangi durumda hangisinin uygun olduğu ve bir konutun değerinin nasıl tahmin edildiği.Metrekare Fiyatını Etkileyen Etkenler: Kat, Yaş, Büyüklük, KonumAynı mahallede iki daire arasındaki fiyat farkı nereden gelir? Kat konumu, bina yaşı, daire büyüklüğü ve mahalle içindeki konumun ölçülen etkileri.Konut Fiyat Endeksleri Nasıl Okunur?Konut fiyat endeksleri neyi ölçer, nominal ve reel artış farkı nedir, kendi evinizin değerini endeksle güncellemek doğru mudur?Yatırım Amaçlı Ev Almak: Nelere Dikkat Etmeli?Yatırım için konut alırken getiri, likidite, vergi ve risklerin değerlendirilmesi; hangi konut tipinin hangi amaca daha uygun olduğunu anlatıyoruz.