Deprem ve Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm Süreci: Riskli Yapı Tespitinden Teslime
6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm nasıl işler? Riskli yapı tespiti, malik kararı, müteahhit sözleşmesi, kira yardımı ve yeni binanın teslimi.
2 dakikalık okuma
Kentsel dönüşümün yasal çerçevesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile çizilmiştir. Süreç, binanın riskli olduğunun tespitiyle başlar ve yeni binanın tapularının teslimiyle biter. Aşağıda tipik bir bina ölçeğindeki dönüşüm anlatılmaktadır.
1. Riskli yapı tespiti
Maliklerden biri bile, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak binanın riskli olup olmadığını tespit ettirebilir. Rapor olumluysa bina 'riskli yapı' olarak tescil edilir ve tapu kaydına işlenir. Maliklere tebligat yapılır ve kanunda öngörülen süre içinde itiraz edilebilir.
2. Maliklerin karar alması
Riskli yapı tescil edildikten sonra malikler, binanın yıkımı ve yeniden yapımı konusunda anlaşmak üzere toplanır. Kanun, arsa payları üzerinden nitelikli bir çoğunlukla karar alınmasına imkân verir; karara katılmayan maliklerin payları için kanunda öngörülen usul uygulanır. Aranan çoğunluk oranı mevzuat değişiklikleriyle güncellenebildiğinden güncel düzenleme kontrol edilmelidir.
3. Müteahhit seçimi ve sözleşme
Malikler, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bir müteahhitle anlaşır. Paylaşım oranı, teslim süresi, teminatlar ve cezai şartlar bu sözleşmede belirlenir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması güvenceyi artırır.
4. Tahliye ve yıkım
Binanın tahliyesi ve yıkımı için süre verilir. Bu aşamada hak sahiplerine, şartları sağlamaları hâlinde kira yardımı ya da faiz destekli kredi imkânı sunulabilir; başvuru ve süreler idarece belirlenir.
5. Yeni bina ve tapular
Yeni proje ruhsatlandırılır, inşaat tamamlanır, iskan alınır ve kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümler hak sahiplerine devredilir. Bu aşamada arsa payları yeniden belirlenir.
Malikler için kritik noktalar
- Paylaşım oranını yalnızca yüzde olarak değil, hangi daireyi, kaç m² ve hangi katta alacağınız olarak yazın.
- Teslim süresi ve gecikme cezası net olsun.
- Müteahhidin teminatı (ipotek, banka teminat mektubu) sözleşmede yer alsın.
- İskanın alınması sorumluluğu müteahhide ait olsun.
- Vergi ve masrafların kime ait olduğu belirtilsin.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da vergisel danışmanlık yerine geçmez. Oranlar, tutarlar ve mevzuat zaman içinde değişebilir. İşlem öncesinde güncel bilgiyi ilgili kurumdan ya da bir uzmandan teyit edin.