Deprem ve Kentsel Dönüşüm
Dönüşüm Getirisi Nereden Gelir? Kullanılmamış İmar Hakkı
Aynı mahallede bir bina dönüşümde büyürken diğeri neden küçülür? Mevcut inşaat alanı ile parselin imar hakkı arasındaki fark ve bunun paylaşıma etkisi.
2 dakikalık okuma
Kentsel dönüşümde maliklerin dairesi büyüyecek mi, küçülecek mi? Bu sorunun cevabı ne müteahhidin iyi niyetine ne de pazarlık gücüne bağlıdır; parselin imar hakkı ile mevcut binanın bu hakkın ne kadarını kullandığına bağlıdır.
İki sayı: inşaat hakkı ve mevcut inşaat alanı
Parselin inşaat hakkı, parsel alanı ile emsalin (KAKS) çarpımıdır: 1.000 m² parsel, emsal 2,00 ise 2.000 m² brüt inşaat yapılabilir. Mevcut inşaat alanı ise bugünkü binanın taban alanı ile kat sayısının çarpımıdır. Aradaki fark, parselde 'kullanılmamış' duran haktır.
| Durum | Mevcut bina / hak | Dönüşümde ne olur? |
|---|---|---|
| Kullanılmamış hak var | %85'in altı | Yeni bina büyür; müteahhit payı büyük ölçüde ek alandan çıkar, daireler korunur ya da büyür |
| Hak dolu | %85–115 | Yeni bina aynı büyüklükte; müteahhit payı doğrudan maliklerin alanından çıkar, daireler küçülür |
| Hakkın üzerinde | %115'in üstü | Eski planla ya da ruhsatsız katla yapılmış; yeni bina küçülür, kayıp malike yazılır |
Neden bazı eski binalar 'altın' sayılır?
1960-80'lerde yapılmış 3-4 katlı bir apartman, bugün emsali 2,00-2,50 olan bir parselde duruyorsa, yeni binada iki kata yakın ek alan çıkar. Müteahhit payını bu ek alandan verir; malikler hem yeni hem de çoğu zaman daha büyük daire alır. Aynı mahallede 1990'larda emsali sonuna kadar kullanılarak yapılmış 7-8 katlı bir binada ise dağıtılacak ek alan yoktur; her malik dairesinin bir bölümünü müteahhide bırakmak zorunda kalır.
Brüt ve net farkı
İmar hakkı brüt inşaat alanıdır; duvarlar, şaftlar ve merdiven kovası içindedir. Dairenizin tapudaki ya da ilandaki alanı ise çoğu zaman nettir. İkisini doğrudan karşılaştırmak büyümeyi abartır: brütten nete geçerken alan tipik olarak %15-22 azalır. Hesap yaparken yeni dairenin net alanını bugünkü net alanınızla kıyaslayın.
Hak dolu parselde ne yapılır?
- Nakit ilave (üste para): Malikler dairelerini korumak için müteahhide arsa payı yerine ödeme yapar.
- Malik katkılı yapım: Malikler inşaatı kendi finanse eder, müteahhit yalnız yüklenici olur; pay verilmez.
- Plan değişikliği: Bazı bölgelerde dönüşüm için ek emsal ya da yükseklik tanınmıştır; belediyeden güncel plan notlarını sorun.
- Komşu parsellerle tevhid: Birleşen parsellerde bahçe mesafeleri daha az alan yer ve daha verimli bina çıkar.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da vergisel danışmanlık yerine geçmez. Oranlar, tutarlar ve mevzuat zaman içinde değişebilir. İşlem öncesinde güncel bilgiyi ilgili kurumdan ya da bir uzmandan teyit edin.