Kentsel Dönüşümde Karar Çoğunluğu ve Katılmayan Malikler

Riskli yapı olarak tescil edilen bir binada ne yapılacağına malikler karar verir. 6306 sayılı Kanun'un ilk hâlinde bu karar için arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi aranıyordu; 2023 yılında yapılan değişiklikle bu oran hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirildi. Tek bir malikin süreci kilitlemesi böylece zorlaştı.

Karar nasıl alınır?

1. Riskli yapı tespiti kesinleşir ve tapuya işlenir.
2. Malikler, yapılacak uygulamayı (yıkım ve yeniden yapım, müteahhit seçimi, paylaşım) görüşmek üzere toplanır; toplantı noter ya da idare aracılığıyla çağrıyla yapılabilir.
3. Karar, arsa payları esas alınarak salt çoğunlukla alınır ve tutanağa bağlanır.
4. Karar, katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir; tebligatta karara katılmaları için süre verilir.

Karara katılmayan maliklerin payı

Tebligata rağmen karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunun öngördüğü usulle önce karara katılan diğer maliklere açık artırmayla satışa çıkarılır. Satış bedeli, lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenen rayiç değerden aşağı olamaz. Alıcı çıkmazsa pay, Bakanlık, TOKİ ya da idare tarafından rayiç bedelle satın alınabilir. Bedel, payı satılan malike ödenir.

Maliklerin bilmesi gerekenler

• Çoğunluk kişi sayısına değil arsa payına göre hesaplanır; büyük daire sahibinin oyu daha ağırdır.
• Karar tutanağında yalnız 'yıkılsın' değil, müteahhit, paylaşım oranı ve dağıtım esasları da yazmalıdır; aksi hâlde ikinci bir toplantı gerekir.
• Katılmayan malik itiraz yollarını kullanabilir; ancak süreç bu sırada durmaz.
• Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri (intifa, oturma hakkı) karar sürecinde oy kullanmaz; ancak tahliye ve kira yardımında hakları vardır.